המדריך לרכישת דירה מיד שניה
לאחר הקיפאון ששטף את תחום הנדל"ן בארץ בחודשים האחרונים בעקבות המשבר העולמי, שב שוק הנדל"ן המקומי לחיים, עדות לכך ניתן לקבל ממספר העסקאות הרבות המתבצעות על ידי רוכשים הן בשוק הדירות החדשות מקבלן והן בשוק הדירות מיד שנייה.
משקיעים רבים מוצאים בשוק הנדל"ן תחליף ראוי לאפיקי ההשקעות הקיימים כיום (כגון, ריביות על חסכונות בבנקים) לעניות דעתי, התחליף אומנם ראוי אך טומן בחובו סיכונים לא מעטים ותסבוכות אפשריות למשקיע שאינו בקיא בתחום. מאמר זה נועד לתת למשקיעי הנדל"ן החדשים מושג מינימאלי ודגשים לקראת מו"מ לרכישת דירה וחתימה על חוזה דירה (הסכם רכישה) בשלב שני.
זיכרון דברים לרכישת מקרקעין
זיכרון דברים הינו השלב הראשון בעסקת הרכישה, למעשה מדובר בהסכם קצר המתאר בקצרה את הסכמות הצדדים (מוכר וקונה) בעניין עסקת המכר הצפויה, ראוי לציין בו את מיקום הנכס וכן את מחיר המכירה כפי שסוכם בין הצדדים.
זיכרון דברים הינו הסכם מחייב לכל דבר ועניין (ראו מאמרי בנושא: זיכרון דברים) הפרתו על ידי מי מהצדדים עלולה לגרור סנקציות משפטיות כלפי המפר, לרבות צו לאכיפתו ופיצויים שונים.
מחד עשוי זיכרון הדברים לסייע לשני הצדדים, למוכר על ידי הקניית ביטחון שהקונה לא ייסוג מעניין הרכישה עד להעברת טיוטת ההסכם בין עוה"ד וכן קיבוע המחיר והתנאים הבסיסיים להסכם- מחיר וכיוצ'. והן לקונה, שכן הוא מקנה לו בטחון יחסי שהמוכר לא יחזור בו מדבר המכירה. מובן שזיכרון הדברים לא מונע מצבים מעין אלה לחלוטין, אך הסנקציות הכספיות שלצידו יגרמו לצדדים לחשוב פעמיים לפני הובלת מהלך של הפרה.
מאידך, ישנם גם חסרונות שונים בעריכת זיכרון דברים בעיקר מצד הקונה, שכן בשלב זה הקונה טרם ביצע את כל הבדיקות המקדימות הנדרשות (ראה להלן) בטרם רכישת דירה והוא עלול למצוא עצמו קשור בהסכם מחייב מבחינתו, במצב בו יתכן ויתגלו פערים וחסרונות בדירה שלא היו ידועים לו בשלב עריכת זיכרון הדברים. בשל כך רצוי מאד שעריכת זיכרון בין הצדדים תתבצע על ידי עורך דין.
חשוב לציין כי אין כל חובה לערוך זיכרון דברים, מעלותיו וחסרונותיו הובהרו בהסבר שפורט לעיל.
בדיקות מקדימות בנכס
1. ישנן מספר בדיקות מקדימות אותן רצוי לערוך בנכס, זאת על מנת לעמוד על מהות הזכויות הנרכשות ומעמדן החוקי, הקפדה וקיום הבדיקות האמורות עשוי לצמצם את החשיפה הקיימת ממילא בכל עסקת מקרקעין:
2. ודא שהמוכר בלבד רשום כבעל הנכס בטאבו (ו/או חברה משכנת ו/או מנהל מקרקעי ישראל). ככל והמוכר טרם נרשם כבעלים (לדוגמא: רשומה לטובתו הערת אזהרה בלבד)יש לבדוק מה הסיבה לכך.
3. ודא כי לא קיים צו הריסה מלא או חלקי לנכס או כל צו מנהלי אחר.
4. בדוק את תיק הבניין של הנכס במחלקת ההנדסה, ודא כי לא קיימות חריגות בניה ביחס לנכס וכי הוא בנוי כדין.
5. ודא העדר קיומן של זכויות של צד שלישי על הנכס- כולל בדיקה ברשם המשכונות (למעט משכנתא) לרבות עיקולים ושעבודים אחרים.
6. בדוק כי לא קיימים שינויים רוחביים באזור מגוריכם על פי התב"ע הקיימת.
7. בצעו בדיקת קרינה בנכס- בדיקה זו הופכת פופולארית בקצב זהה לזה של הצבת האנטנות הסלולאריות במקומות ישוב.
הבדיקות שצוינו לעיל הינם רשימה חלקית של הבדיקות הנדרשות, רצוי לבחון עריכת בדיקות מקדימות נוספות בהתאם לסוג הנכס ולתכונותיו, שכן אלו כאמור משתנות מנכס לנכס.
חוזה הרכישה – דגשים
ברכותיי, הגעתם לשלב האחרון, החתימה על הסכם הרכישה, אבל רגע לפני שאתם פותחים את השמפניה שכחתם שצריך לחתום על הסכם הרכישה? וכמו בכל שלב בעסקת מקרקעין גם כאן ישנם מספר דגשים. בשלב זה(ורצוי אף לפניו) תדרשו לשירותי עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין על מנת שיסייע בידכם להעלות את ההסכמות שהושגו בניכם ובין המוכר על הכתב. ישנם מספר נושאים בהם רצוי שתעדכנו את עורך דינכם כבר בתחילת עבודתו והם: עלות הנכס, מיקום הנכס (גוש חלקה), מועד הפינוי, תנאי התשלום וכמובן מספר הטלפון של עורך הדין של הצד השני.רשימת הבדיקות הנדרשות שלהלן תתבצע על ידי עורך דינכם, ישנה חשיבות גדולה לקיום הבדיקות ביסודיות הן לעניין הצלחת העסקה והן לעניין הקטנת הסיכון הקיים לרוכש, חשוב אם כן שהבדיקות יתבצעו על ידי עורך דין המתמחה בענייני מקרקעין.
1. בירור זכויות.
2. בדיקת שעבודים- והסרתם.
3. בחינת נושא המיסוי – מס רכישה, דמי הסכמה (במקרה של רוכש זכויות במנהל מקרקעי ישראל לזכויות שאינן מהוונות) – היטל ההשבחה ומס שבח (במקרה של מוכר) ומס רכוש במקרה של בתים פרטיים.
4. הגשת מש"ח- דיווח לרשויות המס (רוכש- מוכר).
5. קבלת אישור על תשלום מיסי עירייה( המוכר יעביר לידי הקונה).
6. קבלת אישור לרישום בפנקסי המקרקעין (קונה).
7. רישום הזכויות בנכס על שם הקונה בפועל (קונה).
8. הבטחת קבלת המסמכים באמצעות מנגנוני נאמנות נדרשים.
התשלום עבור הדירה מתבצע בשלבים, זאת על מנת להבטיח את הרוכש, התשלומים מועברים בדר"כ בכפוף להמצאת אישורים על ידי המוכר הכוללים: רישום הערת אזהרה, אישורי תשלום מיסים, סילוק משכנתא וקבלת אישור על רישום הנכס בפועל.
עם ביצוע התשלום הראשון על ידי הרוכש תירשם הערת אזהרה לטובתו במרשם בו רשום הנכס – טאבו, מנהל, חברה משכנת.
מקובל ששאר התשלומים בגין הנכס משולמים על ידי הרוכש מחשבון הנאמנות של עורך דינו בהתאם להמצאת האישורים הנדרשים לצורך רישום הזכויות בנכס על שם הרוכש, כאשר התשלום האחרון מועבר בדר"כ מחשבון הנאמנות כנגד מסירת החזקה בנכס לידי הרוכש.
דברי ההסבר פורטו במאמר זה בצורה חלקית, תמציתית וכללית. בשום מקרה אין לראות בהם את נוסח החוק. המאמר לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי, ובכל מקרה מומלץ לפנות לעורך דין מקרקעין ברמת גן לצורך קבלת ייעוץ בדבר זכויותיכם ע"פ הדין. המאמר נוסח בלשון זכר מטעמי נוחות בלבד והוא נכון לשני המינים.
